שלום רב
זה שוב אני דני סעד
והיום אני רוצה לדבר איתכם על סגמנט מאוד מעניין סגמנט שנקרא מימון חוץ בנקאי ליזמות נדל”ן שזה יכול להיות מזנין… bridge loan..הלוואות גישור..
הלוואות חוץ בנקאיות ליזמות נדל”ן זה כלי שאני מאוד אוהב והוא מאוד נפוץ בקרב משקיעים מכמה סיבות, כמובן, כמו בכל דבר שאדבר עליו יש לו יתרונות ויש לו חסרונות ויש נקודות שצריך להיזהר מהן! אז בזה אנחנו נדון היום על מכשיר הזה. איך להסתכל עליו? ונביט על זה מלמעלה בעקרונות היסוד החשובים של הכלי הזה יתרונותו\חסרונות.
אז בוא נתחיל, היתרונות של השקעה בסגמנט כזה הוא בכמה היבטים.
קודם כל בואו נבין מה זה הכלי הזה? למעשה זה יזם שעושה יזמות תמ”א או יזם בחו”ל או יזם בארץ שרכש קרקע ומתכוון לבנות שהוא כבר בונה..
או שהוא באמצע בנייה או בתחילתה..
ויש לו בנק שמממן רכיב משמעותי ב יזמות חסר לו הון עצמי אז הוא מגייס מה שנקרא השלמת הון עצמי בדמות חוב.
הוא מגייס משקיעים הלוואות ובתמורה לאור הלחיצות של העניין הוא מוכן לתת ריבית אטרקטיבית ככה זה בדרך כלל עכשיו בדרך כלל ואני מדבר כרגע אני על ריביות טרום קורונה אני לא יודע מה יהיה לאחר המשבר הזה איזה ריביות יהיו בעולם? איזה ריביות יזמים יהיו מוכנים לתת על הלוואות? אני יודע להגיד טרום הקורונה.
טרום קורנוה בדרך כלל המנעד הנפוץ בהלוואת מזנין הוא בערך בין שישה לתשעה אחוזי ריבית שנתית קבועה זה בדרך כלל …
כמובן אני מכיר הלוואות קצה שיש בהם גם הלוואות ריבית עם דו ספרתית..
אבל אתם צריכים לשים לב!
היה ומציעים לכם הלוואה עם ריבית דו ספרתי ליזמות נדל”ן תשאלו את עצמכם מדוע נותנים ריבית כל כך גבוהה? ריבית גבוהה לא נותנים מאהבת מרדכי, ריבית גבוהה נותנים מהסיבה הפשוטה יש שם סיכון גבוה ויש שמה נחיצות גבוהה מאוד להון! צריך לשים לב לדבר הזה..
אז אני בדרך כלל לא ניגש להלוואות עם ריבית דו ספרתית מפני שאני לא מחפש הלוואות מאוד מאוד מסוכנות,
אבל בדרך כלל שיעורי הריבית בדרך כלל פי שאמרתי אותם.
היתרון הראשון ריבית גבוהה.
היתרון השני שלו שהריבית היא קבועה, אני יודע בדיוק כמה אני צפוי לקבל ריבית ברבעון כמה אני צפוי לקבל בסוף שנה אין לי הפתעות. אני יודע מראש זה יתרון אדיר בהשקעות, היתרון הנוסף שבא כתוצאה מזה אני אדיש לענייני דוחות.. דיווחים.. התקדמות הפרויקט… זה לא מעניין אותי!
אני פשוט אדיש אני יודע שאני אמור לקבל- X ריבית כל- Y זמן.. וזה נותן פנטסטי.
יתרון נוסף שיש פה כמובן זה לא כמו השקעת נדל”ן, זאת אומרת אני נהנה מרווחים בדמות ריבית מנדל”ן אבל אין לי אתה תחלואות של הנדל”ן.
נדל”ן מניב לא משנה מאיזה סגמנט יש בלאי.. יש פחת.. יש קילולים … יש תיקונים יש דיירים שנכנסים.. יש דיירים שיוצאים.. יש את הדיפולטים שלו.
לכל סוג השקעה יש “באג” שלו.. אין מה לעשות אין המוצר השקעה המושלם, מעולם לא נחשפתי ולא ראיתי..אם תשמעו על זה מוצר מושלם? אני אשמח לשים שם כסף אין דבר כזה במציאות האמתית.
השקעה בדמות הלוואה עובדת כך אין בלאי.. אין הוצאות..אין הפתעות.
יתרון נוסף שקיים הוא כמובן, שיש שיעור מס נמוך בהלוואות בין 10% – 15% תלוי במטבע תלוי בנסיבות אבל בדרך כל המס הוא נמוך יותר מהמיסוי על נדל”ן.
אז אלו היתרונות הברורים במכשיר הזה, אבל מנגד יש כמובן גם כמו תמיד גם חסרונות בואו ננסה רגע לפרוט מה הן החסרונות במכשיר הזה?
אז קודם כל החיסרון שברור לי מבחינה מחשבתית.. זה שאני יודע שאני נכנס מראש למיזם שהיזם בו עם אקוויטי נמוך! זאת אומרת שהוא עצמו מושקע בשיעור נמוך כי אם היזם היה בשיעור גבוה הוא לא היה צריך עוד השלמת הון עוד הלוואות ..
מפני שהבנק נתן כבר שיעור גבוה של מימון ואם הוא צריך השלמת הון זאת אומרת שהוא עצמו(יזם) מושקע ברכיב דיי קטן במיזם זה כך זה בדרך כלל.
אני רואה בנקודה זו כחיסרון. חיסרון נוסף הוא במיזמים שכאלו ברור וברור שיש בבנק והבנק עושה משכון ראשון,”בשרשרת המזון” הבנק הוא “אוכל” ראשון.
אם חלילה יש default קולוסאלי.. וכל המיזם זה התפרק מי שנמצא ראשון זה הבנק אבל, עדיין זה לא אומר כלום כי במקרה הטוב אתה יכול לקבל משכון שני, עכשיו שוב, לא בכל המקרים בכל ההלוואות אתה יכול לקבל משכון שני- היה וקיבלת משכון שני זה טוב מאוד! היה ולאו צריכים להבין איזה בטחונות יש? אם יש בטחונות? האם בטחונות נזילים? לברר מראש האם יש ערבויות?
אם אין אז צריך לדרוש ערבויות כאלו ואחרות. דבר נוסף שצריך לשים אליו לב מאוד וזה המרווחים שיזם הולך לעשות יזמות נדל”ן יש לו צפי לרווח מסוים שהוא רוצה להרוויח .. יש מנעד מסוים של רווח.. לנו למלווים הדבר היחיד שחשוב לנו זה להבין מה רמת היתכנות של אותו יזם להשיב את הכספים? להשיב לי את הקרן ולשלם את הריבית? התכנות זו תלויה בדבר אחד במרווחים שקיימים במיזם!
אני אסביר אם יש במיזם צפי רווח גדול מאוד זאת אומרת שהוא יוכל להכיל הרבה סטיות והרבה טעויות ויש סבירות גבוהה והתכנות גבוהה שאני אקבל את הריבית בזמן הכל יקרה כמו שצריך ובטח לקבל את הקרן שלי שזה הכי חשוב לי הקרן.
אבל אם המרווחים הם קטנים? ואת זה צריך לנתח את זה.. ולשים לב מה זה קטנים ומה זה גדולים?
היה ומצאתם שהמרווחים קטנים? זה מוריד את ההסתברות ואת רמת היתכנות של קבלת כל קרן או רכיב מהקרן כי אם אתה במשכון שני ויש חלילה default אז הבנק הוא מקבל קודם כל את החוב שלו ומה שנותר אם נותר הולך למשכון לשני ומה שנותר אחרי זה אם נותר ליזם. היזם הוא כביכול אמור להיות שלישי “בשרשרת המזון” במצב נורמלי במכשיר הזה אוקיי אז צריכים לשים לב השתלשלות של הדברים.
אז זה מה שנקרא בזעיר אנפין על הכלי השקעה מאוד מעניין הזה של השלמת הון ליזמות נדל”ן.
תודה רבה,
דני סעד,
