שלום רב זה שוב אני דני סעד והיום אנחנו נדבר על נושא שמעניין רבים השקעות נדלן באמצעות חברות השקעות.
הנושא שאנחנו נדון בו היום הוא: checklist של המשקיע הנבון, מה הם ארבעת העקרונות שאנחנו חייבים להביא איתנו מהבית שאנחנו באים לחברת השקעות ומעוניינים לבצע השקעת נדל”ן. אני אגיד לכם מניסיוני וניסיוני הוא רב, הרבה פעמים ראיתי משקיעים שבאים עם checklist של איזה צפי תשואות הם רוצים? לאיזה חשיפה לסיכון? ואיזה צפי לחלומות יש להם…זה לא הצ’ק ליסט הנכון!
checklist שכל משקיע חייב להביא אותו מהבית שהוא בא לחברת השקעות ומנסה לבחון השקעה אז הוא חייב לפני שבוחנים את המספרים.. את הסיכונים בכל ההיבטים המסחריים…לפני שאני מגיע לנקודה הזאת אני רוצה באמת להביא לכם את עקרונות היסוד! וזה ה- checklist שהוא באמת חשוב וזה לפני שבוחנים כל מספר שהוא.
שאני בא לחברת השקעות ואני מעוניין לבחון השקעת נדלן כזאת או אחרת.. עכשיו, זה לא באמת חשוב באיזה סגמנט של השקעת נדל”ן? אם זה השקעת נדל”ן בתחום המגורים או בתחום המשרדים? אם זה בקבוצות..? או אם זה השקעת נדלן בדמות חוב? או השקעת נדלן בדמות שותפות? זה לא משנה באיזה קונספציה.. או איזה סגמנט נדל”ני? הצ’ק ליסט הזה חל על כולם.
העיקרון הראשון:
עם מי אנו עושים את העסקה?
בנדל”ן יש את הקלישאה המפורסמת מיקום ..מיקום ..מיקום .. מבחינתי האמירה הזו לא כל כך חשובה!
מניסיוני העיקרון החשוב ביותר הוא אנשים..אנשים..אנשים! מי הם האנשים הללו שאני בא לעשות אתם השקעת נדל”ן ?? מי הם הבעלים של אותה חברת השקעות?
הדבר שהכי חשוב לנו לברר זה קודם כל לדעת מי הם האנשים שמנהלים את החברה ואת ההשקעות? מה הם עשו בעבר? האם ישנן הצלחות? כמה נכסים הם רכשו עד כה? האם יש לקוחות מרוצים? אם אתם מעוניינים לקחת את הבדיקה שלכם לחומרה? ואתם באמת לברר האם יש לחברה שאנו בודקים יש לה יכולת ביצוע ברמה גבוהה? תבררו האם הם עשו עסקאות יזמות מ-א’ עד ת’ דהיינו, הוא רכישת קרקע הגשת תוכניות..בנייה דה פקטו של הנדל”ן ומימוש הנדל”ן ברווח.
אם חברת השקעות יש לה יזמות נדל”ן שהחלה לעשותו מהתחלה ועד מימוש ברווח, זה מוכיח על יכולת ניהול נדלן ויכולת ביצוע ברמה מאוד גבוהה או שיש לה את השותפים הנכונים, כי בואו לא נשכח, לרכוש נכס קיים מניב ולהנות מהתשואות שאותו נכס מייצר לא דורש מיומנות נדלנית מאוד גבוהה אבל פרויקטים יזמיים לעשות אותם בהצלחה זה גושפנקא והוכחה שאכן אותה חברת השקעות יש לה יכולת ביצוע והבנה הנדלנית ברמה גבוהה. אם מבדיקות שעשיתם על אותה חברת השקעות גיליתם או ראיתם שבאחת השקעות הם הניבו תשואה שלילית? אז זה לא נורא אף אחד לא חוטב עצים בלי להעיף שבבים.. זה בסדר.
אני באמת מאמין שלא תמיד סוג הנכס זה מה שיציל אותי אם השקעה טובה או לא טובה? אם היא נבחרה באזור טוב או לא אזור טוב? מה שיציל אותי וזה שוב אני אומר מניסיון זה מי עם ידיים על ההגה? מי מנהל את ההשקעה מי ישיט את אותנו לחוף מבטחים אם חס וחלילה יהיו גלים גבוהים, מניסיוני העניין של הבעלים המנהלים ועם מי עושים את העסקים זו הנקודה הראשונה והכי חשובה לפני כל מספר או תשואה. העיקרון הראשון מי הם האנשים מה הם עשו בעבר עם כמה צלחות שיש כמה כישלונות האם יש לקוחות מרוצים מאחוריהם זאת הנקודה הראשונה שבלעדיה אני לא מתקדם לשום סוגיה אחרת.
עיקרון השני:
האם לאותה חברת השקעות יש שותף מקומי?
זה מאוד מאוד חשוב כי לפעמים באים אליי לקוחות ואומרים מה אכפת לי אם יש שותף מקומי או לא.. מבחינתי שיהיה להם תיווך המתווך קיבל את הכסף שלו.. לנו יש את הנדל”ן וזה רק מה שחשוב לנו! אז אני אומר סטופ זה מאוד מאוד חשוב לנו העיקרון השני בצ’ק ליסט אנו חייבים להבין שאם אנו מדברים על השקעת נדלן בשלט רחוק, דהיינו, עשיתי השקעת נדל”ן לא משנה באיזה סגמנט ולא משנה באיזה ארץ והיא בשלט רחוק.. אני חייב לדעת שהיה ואני בעלים של נכס או יש לי חלק מנכס והוא נמצא 5,000 קילומטר ממני הוא 10,000 קילומטר ממני אני לא יכול לנהל אותו אז אני משתמש בחברת ניהול או שדואגים לעשות עסקה שיש בה כבר חברת ניהול.. נכון? אז בתור אחד שראה לא מעט דוחות כספיים של חברות ניהול בתחום המגורים,משרדים ומסחרי.. בסופו של דבר אתה רואה שחברות ניהול ממה הן מרוויחות? חברות ניהול מרוויחות.. נכון.. הן לוקחות עמלות ניהול אבל מעבר לזה יש לה מרכיב רווח משמעותי ורכיב זה נקרא “קלקולים ותיקונים” כאשר חברת ניהול נמצאת מספר אלפי קילומטרים ממך ומנהלת את הנכס שלך וזה לא משנה אם זה נכנס קטן הוא גדול על מנת שהיא (חברת הניהול) תוכל להרוויח יכול להיות שהושתו עליך תיקונים או קלקולים כאלו ואחרים… לכן הדבר הזה הוא לא מקובל! אני לא מוכן לעשות השקעה שאני לא יודע איזה הוצאות בלתי צפויות יחולו עליי בעוד שנה בעוד שנתיים או בעוד שלוש ואני לא מי יודע מה גודל המנעד.. וכמה יש ברזרבה.. לא מקובל, לכן עקרון מספר שתיים שותף מקומי הוא מאוד חשוב. האם אותה חברה שאני בוחן האם יש לה שותף מקומי? אם אין לה שותף מקומי אני לא מתקדם.
מאוד חשוב שיהיה שותף מקומי ושותף מקומי האופטימלי הוא בעל זהות אינטרסים עם המשקיעים. שהשותף המקומי של חברת השקעות אשר מושקע בעצמו ויש לו עניין כלכלי ברווחיות הנכס הזה, אם חלילה הנכס יפסיד כך יהיה גם לכיסו. מצב זה נותן סוג של מאזן אימה אשר נותן לנו שקט, בנוסף אני מעדיף לדעת שהשותף מקומי השקיע בנכס מעל ל 10% מההון הנדרש וזה מדוע? כי זה הופך את השותף המקומי לבעל עניין ואז הוא גם הופך להיות ערב לבנק המקומי אשר נותן מינוף להשקעה. זה שותף אידיאלי.
העיקרון השלישי:
האם נותנים לי הבטחות מופרכות?
אנו צריכים לשים לב שיש חברות מסוימות שעושות דברים שאמורים להדליק לי את נורות האזהרה! וזה לא משנה אם זה חברה או אדם הוא ישות כלשהי זה לא משנה מי הגורם? מה שחשוב זו הקונספציה, שמבטיחים הבטחות מופרכות לי יש בעיה עם זה.
אינני מבין מדוע צריכים להבטיח תשואה בעסקה שהיא אמורה להיות מוצלחת?
הבטחת תשואה בהשקעת נדל”ן מדליקה לי את כל נורות האזהרה יש לי בעיה עם הסוגיה של הבטחת תשואה ואני אסביר מדוע? אם מציעים לי עסקה שאמורה להיות מדהימה במחיר טוב.. מדוע צריכים להבטיח בה הבטחות? מניסיון בנדל”ן או בחיים בכלל אין מתנו חינם.. וזה לא משנה אם זה נכס מניב ויש בו כבר חוזים קיימים עם שוכרים לשנים קדימה.. אם אומרים לכם תשואה מובטחת משהו לא בסדר בהשקעה, או לחלופין אם השקעה הפנטסטית אין צורך להבטיח כלום.
אתן דוגמא פשוטה: אם אני נמצא באזור שיש בו בתים וכל הבתים עולים סתם לדוגמה 100,000$ ועשיתי בדיקה כל הבניינים באזור באותו גיל באותו חתך באותו סגמנט שווים 100 אלף דולר ובמקרה נחשפתי לנכס באותו אזור ומציעים לי לרכוש אותו (מכל מיני סיבות שלא נדון בהם כרגע) ב-70 אלף דולר או ב-50 אלף דולר ב-60 אלף דולר אז אני יודע שזה עסקה מעולה! אין לי צורך שיבטיחו לי תשואות והאמת היא שבנסיבות כאלו אף אחד לא יצטרך להבטיח לי כלום זה יחטף במהירות האור בלי שום הבטחות, כך נראית הזדמנות האמיתית!
כאשר מבטיחים תשואה בעסקה שהיא off market מתחת למחיר הנורמלי.. משהו פה לא בסדר מדוע? צריכים להבטיח לי הבטחות על העסקה שאמורה להיות כל כך טובה. כאשר מבטיחים הבטחות משהו אינו תקין ואני אומר את זה מניסיון רב.
שימו לב, אני מדבר על תשואות ואני לא מדבר על הלוואות. יש סגמנט שנקרא הלוואות ליזמות נדל”ן כאשר משקיעים פרטיים נותנים הלוואה והם מקבלים ריבית מובטחת כמובן כי זה הלוואה זה סגמנט אחר! אני לא מדבר על זה ריבית מובטחת בהלוואת מזנין (מימון ביניים ליזמות נדל”ן) או הלוואה מגובת נדלן מקובל ולגיטימי שתהיה שם ריבית מובטחת הרי זה כל העניין זו הלוואה אבל בהינתן ואנו מדברים על השקעה.. השקעה עם צפי לתשואה.. לא מקובל עליי שיבטיחו לי הבטחות ואני אומר שוב ואני אומר את זה מניסיון שכל אחד ישים לב עם מבטיחים לכם תשואה ל-10 שנים תשואה ל-3 שנים תשואה לא משנה לכמה שנים.. אני אומר לכם קומו וסיימו את הפגישה.
העיקרון הרביעי
בדיקת הנאותות בדיקת הנאותות זה כלי מאוד מאוד חשוב.
כמובן שיזם חכם עושה בדיקת נאותות טרם השקעה מכמה סיבות קודם כל הוא עושה את זה בשביל להבין מה הוא קונה? וגם להבין איזה הוצאות יחולו עליו בעתיד? איזה תיקונים יחולו עליו בעתיד? כמה כספים צריך לשים ברזרבה? בדיקת נאותות זה דבר חשוב בנכסים קטנים לא צריך בדיקת נאותות רצינית לפעמים מספיק אינספקשן. אבל בהינתן ומדובר בהשקעה של נכסים או נכס גדול. בעשרות מיליוני דולרים או נכסים מסגמנט מולטי families למיניהם או משרדים או מסחרי לא משנה מה אופי הנכסים היה והם בעלות של כמה מיליונים אז ברור ולא הגיוני לרכוש נכסים שכאלו ללא בדיקת נאותות מה שנקרא DD זה ראשי תיבות של due diligence שזה אומר בדיקת נאותות בכמה היבטים, לנו חשוב מאוד לשים לב ש בדיקת נאותות תהיה בהיבט המשפטי דהיינו שיש משרד עורכי דין שקרא את כל החוזים\מסמכים שיש בהשקעה.. כמובן והיה ויש שוכרים בנכס שעברו על כל החוזי שכירויות בודקים שאין “מוקשים” זה בדיקת נאותות בהיבט המשפטי, לאחר מכן צריכה להיות בדיקת נאותות בהיבט הכלכלי\חשבונאי אשר בודקת האם המחיר שלך הוא מכיר נכון?בהתאם לסביבה.. חשוב שיצרפו לבדיקה שהצטרפו דוח שנקרא CMA מה זה? זה ראשי תיבות של comparative market analysis זה אנליזה של נכסים ברי השוואה. אנו רוצים לדעת שאנו רוכשים במחיר נכון. מחיר שמתאים לנכסים ברי השוואה לאותו חתך.. אותו גיל נכס.. ואותו סגמנט. מעבר לשמאות חשוב, בנוסף לבדיקת הנאותות שיהיה בדיקה הנדסית.
אז בדיקת נאותות צריכה להיות בהיבט הכלכלי\חשבונאי, משפטי, והנדסי היינו מביאים חברת הנדסה בודקת את הנכסים זה נכסים גדולים.. דרגנועים.. מעליות.. צנרת.. מבנה ועוד… היה ומדובר בכיסים קטנים מספיק לעשות אינספקשן מוציאים דוח. הדברים החשובים גם לגוף המממן אבל הם גם חשובים לנו למשקיע כי בסופו של דבר עם אנחנו חלק מההשקעה הזאת אנחנו חייבים לראות בעיניים שבאמת שאכן בדיקות שנעשו
נבדקו בצורה מקצועית ובצורה מקיפה.
בהיעדר בדיקות נאותות לא מתקדמים.
אלו הם היו ארבעת העקרונות שלי.
תודה רבה,
דני סעד
