מולטי פמילי (Multifamily) הוא למעשה ‘מקבץ דירות’, כלומר נכס שכולל מספר רב של יחידות דיור שכולן מאוגדות ליחידת נדל”ן אחת תחת בעלות אחת. כיצד עובדה זו מייצרת הזדמנות גדולה למשקיעי הנדל”ן דווקא בעת הזו?
שוק השכירות של נדל”ן בארה”ב פונה לפלח אדיר של כ-30% מהאוכלוסיה שאינו מחזיק דירה בבעלותו וזקוק לפתרון דיור. נתח אדיר מיחידות הדיור המוצע להשכרה במדינה מרוכז בבניינים או מתחמים שיועדו מראש כבנייה להשכרה הנקראים ‘מולטי פמילי’ (Multifamily). מולטי פמילי הוא למעשה מקבץ דירות – נכס שכולל מספר רב של יחידות דיור שכולן רשומות כיחידה אחת בבעלות אחת. נכס כזה יכול להיות בניין בן כמה דירות בודדות, קומפלקס של כמה בניינים, ובמקרים מסוימים אפילו שכונה של מאות יחידות דיור.
מגמת השקעה בסוף 2020: נדל”ן מניב למגורים – מולטי פמילי
השקעות בנדל”ן למגורים כמו מולטי פמילי להשכרה נתפסות כיציבות יחסית – השקעות סולידיות, גם מאחר והביקוש לדיור נשאר קבוע והביקוש לשכירות (לעומת רכישת דירת מגורים לבעלות) – גובר. נדל”ן למגורים הינו מצרך קיומי בסיסי של כל אדם, וכך תמיד תהיה לו דרישה, גם בעיתות משבר. יחד עם זאת, כל משבר כלכלי מביא איתו היבטים שלא ניתן לצפות מראש, ועל כן יש לבחון כל החלטת השקעה בהתאם.
בעידן הקורונה שפגעה בעיקר בפעילות עסקים מסחריים של קמעונאות ומשרדים, אנו עדים לתופעה לפיה גופים שהשקיעו עד כה בנדל”ן מסחרי, מנזילים את השקעותיהם ועוברים להשקיע במתחמי מולטי פמילי. המודל העיסקי של פיזור סיכון בעסקת מולטי פמילי הופכת אותו ליציבה יחסית להשקעות נדל”ן אחרות, ועל כן, היא נתפסת השקעה אטרקטיבית בעייני המשקיעים.
מתחם מולטי פמילי דומה במאפייניו הכלכליים למתחם מסחרי מבחינה זו שמדובר בריבוי דיירים ובפוטנציאל התזרים שניתן להפיק מהשכרתו. המתחם נתפס כעסק וערכו נקבע ע”י היוון התזרים, לעומת נדל”ן אחר שם ערך הקרקע הוא הרכיב הדומיננטי בקביעת השווי.
לפגישה עם נציג Vision & Beyond בנושא השקעה של 100,000$ בנדל”ן מניב בארה”ב, הרשמו:
השיקולים בעד השקעה במולטי פמילי
פיזור סיכון
נכס מולטי פמילי הינו נכס מרובה דירות, וכך מרובה דיירים המשלמים שכר דירה. עצם העובדה ששכר הדירה אינו נובע ממקור אחד (דייר אחד) אלא מריבוי מקורות, הופך את ההשקעה ליציבה יותר, שכן אין הסתמכות על מקור הכנסה יחיד.
הכנסות שוטפות משכ”ד דירה ורווח הון
הכנסות מתזרים שנובע משכ”ד: ניהול כלכלי מהודק ויכולת להפחית עלויות תפעוליות של הנכס כולו בהכרח מייצר תזרים פנוי גבוה יותר, שהוא התשואה למשקיע. בנוסף, ניהול מדוייק של ההשכרות – בחירת הדיירים הנכונים שישלמו שכר דירה באופן קבוע, ושלא יהיה בלאי גבוה לדירה – הוא קריטי ליצירת תזרים קבוע ולמיזעור הוצאות על תחזוקה.
שווי הנכס ורווח הון: עצם מיקסום התזרים הפנוי לאחר הוצאות תפעול מוביל למיקסום שוויו של הנכס, בהתאם. שווי הנכס נקבע לפי שיעור התזרים, ולכן יש חשיבות עליונה לניהול נכון וקפדני. כאשר הנכס ימומש בשווי גבוה יותר מאשר שוויו בעת הרכישה, יווצר רווח למשקיע (אקזיט).
ניהול נדל”ן באינטגרציה ורטיקלית
כאשר מחליטים להשקיע בנכס מסוג מולטי פמילי, לצד בדיקה של הנדל”ן עצמו ושל העסקה המוצעת, יש לבדוק היטב את רמת מקצועיותו של מנהל הנכס ואת ניסיונו המוכח בתחום. זוהי התמחות בפני עצמה וחשוב לבצע השקעה זו בליווי אנשי מקצוע בתחום.
בהקשר זה, שווה לעשות היכרות עם שיטת הניהול חדשה בענף הנדל”ן האמריקאי שמטרתה לצמצם סיכונים בעסקאות נדל”ן: אינטגרציה ורטיקלית (Vertical integration).
מדובר בתפיסה שדוגלת בשליטה מלאה על שרשרת הערך. נסביר: רוב ענף הנדל”ן האמריקאי מתחלק לתחומים ולרוב חברה אחת תשווק, חברה אחרת תבנה ותשפץ, חברה נוספת תנהל את הנכס וכו’. לפי התפיסה של האינטגרציה הוורטיקלית, כל הגורמים שהזכרנו משולבות כזרועות של חברה אחת. באופן זה, ניתן לשלוט על שרשרת הערך ולייעל, לדייק וכמובן למקסם את מלוא הפוטנציאל של ההשקעה.
חברת Vision & Beyond מישמת את מודל האינטגרציה הוורטיקלית. החברה מתמחה באיתור ורכישה של מתחמי מולטי פמילי ב-Off Market, שיפוץ והשבחה שלהם וניהולם כנכסים מניבים. גם בתקופת הקורונה המשיכה Vision & Beyond לרכוש, לשפץ ולאכלס בהצלחה מתחמי מולטי פמילי חדשים ולספק למשקעיה את היציבות ואת ההכנסות הקבועות שכולם מחפשים בעת הזו.
לפגישה עם נציג Vision & Beyond בנושא השקעה של 100,000$ בנדל”ן מניב בארה”ב, הרשמו:
